房地产项目股权收购，如何设计公司治理结构？

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目前随着土地成本不断攀升和竞争愈加激烈，房地产开发企业大量通过投资并购或联合竞买的方式合作开发房地产项目。由于各方之间相近的实力和友好合作的意愿，公司各方（以下简称“投资公司”）作为股东持有的房地产开发项目公司（以下简称“项目公司”）的股权并根据协议进行分配，形成各种形式的股权比例。

根据以往项目经验，基于投资公司收购房地产项目的主要目的的不同，项目公司被收购后的治理结构可分为四种：“操盘”、“并表”、“操盘+并表”、“不操盘+不并表”，投资公司基于上述目的之不同可做出如下区分设计：

（一）操盘

“操盘”，通常指由投资公司实际主导房地产项目开发、建设、销售和经营。操盘方通过其委派或提名的管理人员实质享有除各方股东关注的上述一致决事项之外的其他大部分事项的决策权并负责项目公司的日常经营管理，在各方股东达成一致意见的前提下可以向项目公司收取一定管理费用。

若投资公司收购房地产项目只是开发、经营的需要，没有将项目公司的报表并入本公司财务报表中的意图，则可以将项目公司的治理结构构建为该种。就项目公司的治理结构而言，投资公司所享有的操盘权主可从以下三个方面进行设计：

1.总经理负责制

项目公司的总经理由投资公司委派或提名，并且项目公司的管理执行董事会领导下的总经理负责制。总经理负责处理项目公司股东会、董事会职权之外的全部经营事务，包括但不限于：

1）主持项目公司的生产经营管理工作，组织实施董事会各项决议；

2）组织实施项目公司年度经营计划、投资和融资方案；

3）批准房地产项目的产品细化标准、产品的建设方案及深化设计方案；

4）按照招投标管理制度，负责房地产项目的招投标管理；

5）根据董事会批准的房地产项目整体和年度销售计划，批准和组织落实房地产项目的具体销售方案和具体租赁方案；

6）决定项目公司经营计划的如下调整事项，包括（i）项目开发经营成本预算较项目公司的年度经营计划所列的开发经营总成本预算超出[*]%范围以内的调整；（ii）因销售定价导致项目销售均价低于项目公司年度经营计划所列的项目销售均价不超过 [*]%的调整；（iii）开工、完工、开盘、竣工备案、入住的时间较项目公司的年度经营计划时间推迟不超过[*]日。

此外，在财务支付联签制下，如一方委派的财务管理人员无合理理由拒绝批准审议事项的，总经理往往有权作出最终决定，以保障财务支付的正常进行。项目公司其他管理人员如发生怠于履行职责、不履行或不正确履行职责的情况时，总经理亦有权单独就其职权范围内的事项做出最终决定。

2.其他管理人员

除财务管理人员外，项目公司总监、部门经理等其他管理人员，包括但不限于营销、研发、报批报建、设计、成本、工程、综合管理等部门的负责人，通常由投资公司推荐或由项目公司对外招聘择优录取。

3.管理制度和体系

项目公司的经营管理制度和体系通常采用投资公司的制度和体系，包括但不限于目标成本体系、产品方案评审、销售系统、财务系统、团队管理评价体系等。

（二）并表

“并表”，通常是指将项目公司报表纳入其母公司合并财务报表。《企业会计准则第33号——合并财务报表》中规定：“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。本准则所称相关活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。被投资方的相关活动应当根据具体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。”

若投资公司收购房地产项目只是业绩需要，没有经营管理、操盘的意图，则可以将项目公司的治理结构构建为该种。就项目公司的治理结构而言，投资公司所享有的并表权主要可通过重大事项一票否决权来实现。

1.重大事项一票否决权

实践中，项目公司一般由操盘方并表。但若在各方股东股比一致的前提下，各方股东通常难以形成对项目公司的单方控制权，从而实现并表。且完全按照公司法有关规定——按照出资比例行使表决权，容易造成小股东权益无法保障。因此建议在章程中设立重大事项一票否决权，项目公司重大事项须经全体股东通过，保护投资人作为小股东（通常持股不超过30%）的权益，防止受到大股东的侵害。

2.所存风险

1） 易导致公司决策机制失灵，引发公司僵局甚至解散。每位股东都享有“一票否决权”，使得公司难以作出有效的决策，对公司的进一步发展、扩大造成了阻碍。同时根据公司法司法解释的有关规定，公司持续两年无法作出有效的股东会决议，且公司经营管理发生严重困难的，还有可能导致公司被解散。

2） 易导致股东表决权的滥用。“一票否决权”要么是出于对公司大股东的限制，避免公司一人独大的考虑，要么是公司亟需融资，原股东被迫做出了表决权的让步。但无论出于何种考虑，“一票否决权”也极易沦为那些试图谋取个人私利的股东，将其作为要挟、交易的筹码和工具，这对于公司来说无疑是危害巨大的。

3.规避“一票否决权”风险的建议

1）律师提前介入公司章程设立“一票否决权”定的谈判。股东之间、股东与投资人之间针对公司章程设立“一票否决权”的谈判时，对其中的风险并不完全了解。投资人让律师参与其中，既可以在谈判之中充分了解“一票否决权”的风险，避免日后自己因“一票否决权”陷入被动之中，也可以通过师为各股东提供专业的意见，打造符合实际需求的各类文件、协议，节省大量的谈判时间和精力。

2）针对“一票否决权”设立严格的适用时间、适用范围、适用情形。有效避免因“一票否决权”的滥用对公司造成的损害。例如针对某一重大决策不能连续使用“一票否决权”、某一时间段可以使用“一票否决权”的次数等。

3）设立滥用“一票否决权”的事后追责、赔偿制度。某一股东滥用“一票否决权”势必会对其他股东以及公司的合法权益造成损害。事后追责、赔偿的制度可以对权益受到损害的股东进行弥补与赔偿。例如，股东之间可以通过签订协议的方式来明确“一票否决权”滥用的具体情形、适用的违约、赔偿责任等。

（三）操盘+并表

在该种公司治理结构下，投资公司作为房地产项目的收购方，可与其他收购方进行协商，确认各方所持有的房地产开发项目公司的股权比例，如形成51%（投资公司）：49%、34%（投资公司）：33% : 33%等形式的股权比例。投资各方按照“共同投资、共担风险、共享收益”的原则进行合作，并按照股权比例履行投资义务和享有项目公司权益。

在上述股权结构下，项目公司治理结构既要兼顾各方权益，又要有助于高效地推进房地产项目开发。根据以往项目经验，建议投资公司对公司治理结构作出如下构建：

1.投资公司持股占50%以上

1.1 股东会表决机制——资本多数决

在该种持股比例情况下，项目公司的股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。在董事会中，投资公司可在董事会中获得较多的席位，并获得较多的高管层面席位，以获得公司的绝对控制权与重大事项的决策权。同时，在此种情形下，应严格限制合作方不享有一票否决权。

一般情形下，重大事项包括：

1）公司治理中涉及的普遍重大事项。例如审议年度财务预算方案、决算方案、利润分配方案和弥补亏损方案，公司增加或减少注册资本，公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算，以及修改公司章程等。

2）公司治理中涉及房地产开发业务的事项。包括但不限于：

a.房地产项目整体和年度开发经营计划，例如开工计划、完工计划、成本预算、销售计划、租赁计划和资产处置计划等。

b.房地产项目开发经营计划等重大调整，例如（i）项目开发经营成本预算较项目公司的年度经营计划所列的开发经营总成本预算超出[*]%；（ii）因销售定价导致项目销售均价低于项目公司年度经营计划所列的项目销售均价超过[*]%；（iii）开工、完工、开盘、竣工备案、入住的时间较项目公司的年度经营计划时间推迟超过[*]日 。

c.项目公司的股东借款以及向外提供借款或担保，例如（i）项目公司股东为履行资金计划内或计划外的投资义务而提供的借款；（ii）股东或其关联方通过借款方式提取项目公司的盈余资金等。

1.2 财务监管

在无法享有全部权利的情况下，投资公司若想实现“操盘+并表”的并购目的，必须要重视对项目公司的财务监管。投资公司作为持股50%以上的股东，可构建项目公司财务支付事项多数决的管理机制。例如（i）由投资公司向项目公司委派财务管理人员，包括财务总监、副总监、财务经理等；（ii）项目公司财务支付实行投资公司委派的财务管理人员签章制；（iii）项目公司所有银行账户的网上转账汇款功能设置U盾，U盾设多级审批权限，由投资公司委派的财务管理人员控制审核权限等。

1.3 证章照管理

项目公司的财务专用章、法定代表人章、银行账户预留印鉴等均有投资公司委派的财务管理人员掌控，其余公章、合同专用章等公司的重要印章及营业执照、贷款卡等公司的重要证照会在项目公司保管并按照董事会制定的制度使用。

2.投资公司持股比例低

2.1 股东会表决机制——一致行动决议书

在该种持股比例情形下，为保证项目公司所做出决议与田恒公司的运营意图相契合，建议投资公司对项目公司的表决机制作出限制，可与合作各方协商后签订《一致行动决议书》。公司决议的作出必须经过各方股东的一致决议。若有股东的行为未按照协议约定一致进行，将会被视为违约，承担相应的违约责任，如罚金、赔偿股份等。

2.2 财务监管

在无法享有绝对控制权的情况下，投资公司应重视对项目公司财务的监管。可要求财务支付事项上的一致决，例如（i）各方均向项目公司委派财务管理人员，包括财务总监、副总监、财务经理等；（ii）项目公司财务支付实行各方委派的财务管理人员联签制；（iii）项目公司所有银行账户的网上转账汇款功能设置U盾，U盾设多级审批权限，各方委派的财务管理人员各控制一级审核权限等。

2.3 证章照管理

在无法享有绝对控制权的情况下，投资公司可要求项目公司的财务专用章、法定代表人章、银行账户预留印鉴等分别由各方委派的财务管理人员掌控，其余公章、合同专用章等公司的重要印章及营业执照、贷款卡等公司的重要证照会在项目公司保管并按照董事会制定的制度使用。

项目公司管理制度与体系可参考（一）操盘、（二）并表中的相关建议。

（四）不操盘+不并表

在该种公司治理结构下，投资公司作为房地产项目的收购方，不参与实际管理，只收取投资回报，可有效规避经营风险。在上述股权结构下，根据以往项目经验，建议投资公司在协议中约定不按照出资比例分取红利，而是按照固定利润的10%收取红利。

（以上观点仅代表作者个人观点）

特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。（图片来自网络）

文章来源：兰台房地产法评

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